2012年注册资产评估师考试《资产评估》试题
要求：采用约当投资贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。
（三）
被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。
评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：
1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；
3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；
4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；
5.企业所得税税率为33%.
2003年利润表
项目行本年累计数
一、主营业务收入11 000 000.00
减：主营业务成本3550 000.00
主营业务税金及附加555 000.00
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6395 000.00
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7
减：营业费用880 000.00
管理费用9100 000.00
财务费用1080 000.00
其中：利息支出1180 000.00
三、营业利润（亏损“-”号填列）13135 000.00
加：投资收益（亏损以“-”号填列）14
补贴收入15300 000.00
营业外收入16
减：营业外支出17150 000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18285 000.00
减：所得税（所得税税率为33%）1994 050.00
五、净利润（净亏损以“-”号填列）22190 950.00
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据
（1）市盈率为l0；
（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
（四）
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3.专业费用为建筑费用的10%；
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7.房地产综合资本化率为8%；
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
2005年注册资产评估师考试《资产评估》答案
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