房地产项目发展策划的内容与方法

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（一）土地价值
1、地理位置
2、周边景观
3、环境、污染
4、市政配套
5、邻近楼盘素质
（二）项目地块优劣势分析
（三）结论
四、可提升价值研判
1、类比土地价值
2、规划能力对于土地价值的提升
3、单体设计
4、建筑形式
5、市场细分及客户定位
6、项目现场包装
7、项目营销策划
8、物业管理
9、结论
五、项目投资估算
六、财务评定
七、敏感性分析
1、盈亏平衡分析
2、成本变动对利润的影响
3、销售价格变动对利润的影响

◆ 第二段：如何进行项目的概况分析？
“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。
1、地理位置
地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。
2、主要经济指标
A、 用地面积：23689平米
B、 占地面积：4605平米
C、 覆盖率：19.5%
D、 地上总建筑面积：58960平米
地下总建筑面积：4617平米
其中：住宅：58160平米
紫蝶苑：16695平米
金麟阁：21605平米
玉蟾楼：19860平米
配套商业：800平米
防空地下室：1200平米
架空层：3470平米
E、 容积率：2.49
F、 绿化率：33%
G、 建筑密度：
H、 总户数：565户
I、 车位数：221个
其中：地上车位：41个
架空层及地下车位：180个
J、 自行车位：1120辆
K、 车位占总户数比例：39.1%
3、项目规划
从以下四个方面分析：
A、 小区整体风格
金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点：
在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：
· 一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。
· 以三个建筑组团为核心，1区的“玉蟾楼”，由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”，由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。
· 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。
B、 建筑风格
顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。
· 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。
· 小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。
C、 小区配套（略）
D、 小区环境
小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。
整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。
4、户型指标
金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：
A、 按户型分
户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 复式
套数 89 228 213 35
比例 15.8% 40% 37.7% 6.5%
B、 按形式分（略）
C、 按面积分（略）
◆ 第三段：如何对区域市场走势作出分析？
房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。
以下工作是非做不可的。
（一）当地房地产市场总体回顾与展望
（二）当地住宅市场走势分析
（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析
（四）项目邻近地段住宅市场分析
（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望

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