房地产业地方税收发展趋势探析
10-15 21:07:43
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导读： www.qz26.com 本文章共2页，当前在第2页 上一页 [1] [2] ，房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。由于受国家宏观政策调控影响，投资规模萎缩，××中心城区房地产业难以做大。挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升（具体见附表）。由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。20**年——20**年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表单位：万元年度 房地产税收合计 中心城区 周边县市税额 比重（%） 税额 比重（%）20**年 4752 1739 36.6 3013 63.420**年 8724 2621 3
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挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地
价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升（具体见附表）。由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。
20**年——20**年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表
单位：万元
年度 房地产税收合计 中心城区 周边县市
税额 比重（%） 税额 比重（%）
20**年 4752 1739 36.6 3013 63.4
20**年 8724 2621 30.0 6103 70.0
20**年 15402 4499 29.2 10903 70.8
挑战之三：地理位置劣势，制约房地产业发展。××中心城区并不是××行政区划中心，行政管理没有优势。丰城、樟树、高安、靖安融入省城南昌消费圈，铜鼓、宜丰、奉新、上高因离××中心城区远也难以融入到同一个消费圈上，所以，××中心城区房地产市场对所属县市没有吸附力。仅仅靠××中心城区居民支撑的房地产市场，是一个发育不完善的市场，××中心城区房地产业难以做大做强做优。
房地产业发展所面临的挑战，对我市地方税收增长造成很大影响。一是税源不稳定。由于受国家宏观政策调控等诸多因素的影响，××中心城区房地产业未来发展形势不确定，由此带来房地产税源不稳定。二是抗风险能力差。近三年来，地方税收的高速增长是建立在房地产业税收过快增长之上的增长，20**年××中心城区房地产对地方税收增收的贡献率达到65.3%，房地产税收占地税总收入比例达到27.4%，加上高度关联的建筑安装业税收，比例高达65%以上。一旦房地产业出现较大的波动，地税收入乃至整个财政收入就可能会陷入困境。今年1-10月，××中心城区房地产税收仅增长10.8％，对地方税收增收的贡献率仅为16.1％，拉动地方税收增长2.8个百分点，大大低于前两年，致使××中心城区地方税收增速由20**年的21.2％放缓到今年的17.5％。三是征管难度加大。随着二手房交易的扩大，相关部门如果不严格控管，二手房交易的税收管理难度将进一步加大，同时，房地产企业土地使用税征收难以到位等。
三、几点建议
为实现××中心城区房地产业健康发展，促进地方税收持续、快速、稳定增长，我们要积极规避风险，做到培植税源、巩固税源、实现税源相结合。
建议一：扭牢经济发展“牛鼻子”，培植新的地方税源。经济决定税收，经济发展是地方税收增收的力量源泉。要不断加速扩张经济总量，优化产业结构，进而培植稳定、可靠的地方税收税源，降低地方税收对房地产业税收的依赖程度，减少地方税收风险。首先，要加快工业经济发展，促进工业税收快速增长。要进一步改善投资环境，加大招商引资力度，通过“推出优质项目、创造优良环境”来引进××境外的战略投资伙伴；要改变过去“重项目、轻税源”的观念，把有没有税收贡献、贡献大小作为衡量招商引资成效的重要标准，力求招引项目税收贡献最大化。其次，要大力发展第三产业，提高第三产业税收份额。第三产业地方税收含量高，把第三产业当作地方税收的主体税源加以培植，能促进地方税收持续稳定增长。为此，要继续加快发展交通运输业、金融保险业、饮食和住宿业等传统行业的发展；要重点扶持法律咨询、中介服务等新兴行业的发展；要着力发展文化、旅游、体育产业，培植休闲旅游产业，促进休闲服务健康发展。最后，要加速重点企业发展，做大做强支柱税源。推行扶优扶强策略，对市场份额大、销售形势好的企业，在信贷、贴息、土地等方面实行重点倾斜政策，增强企业资本运作能力和市场开拓能力。大力引进战略投资者，实施投大靠强，推进开放式重组，不断扩大企业规模，提高企业竞争力。
建议二：把住土地供应“总闸门”，促进房地产业健康发展。只有房地产业健康发展，房地产税收才能稳定增长，地方税源才能更加稳定可靠。一方面，要把好土地供应“总闸门”，促进房地产开发有序进行。土地供应是房地产开发的“总闸门”，对房地产业健康发展起着至关重要的作用。相关资料显示，××中心城区尚有未开发的土地8000多亩，其中政府掌控的有6000多亩。由于土地供应的不尽合理，这些尚未开发的积压土地，不但没有形成财富，反而成为政府的包袱。为此，政府应立足高起点规划、高品位开发、高标准建设、高效益经营，强力推进房地产业稳定发展。要进一步完善城镇土地储备、开发、经营机制，规范土地交易有形市场，加强对土地一级市场的管理；加大对土地供应的调控力度，实行灵活的土地供应方式，实现土地资源最大效益的优势配置；在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当提高居住用地在土地供应中的比例；严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为；加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。另一方面，要做强住房消费“助推器”，开拓房地产业消费市场。要完善户籍和流通人口管理办法，加快农村人口向城镇有序转移，做旺××中心城区人气；适应××中心城“江南生态休闲城市”的定位要求，建设分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房；适当开发高档楼盘，满足城区白领精英的住房需求，从而多方式、多层次、多渠道满足城镇居民的住房需求，拓宽房地产消费市场。
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本文章共2页，当前在第2页 上一页 [1] [2] ，房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。由于受国家宏观政策调控影响，投资规模萎缩，××中心城区房地产业难以做大。
挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地
价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升（具体见附表）。由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。
20**年——20**年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表
单位：万元
年度 房地产税收合计 中心城区 周边县市
税额 比重（%） 税额 比重（%）
20**年 4752 1739 36.6 3013 63.4
20**年 8724 2621 30.0 6103 70.0
20**年 15402 4499 29.2 10903 70.8
挑战之三：地理位置劣势，制约房地产业发展。××中心城区并不是××行政区划中心，行政管理没有优势。丰城、樟树、高安、靖安融入省城南昌消费圈，铜鼓、宜丰、奉新、上高因离××中心城区远也难以融入到同一个消费圈上，所以，××中心城区房地产市场对所属县市没有吸附力。仅仅靠××中心城区居民支撑的房地产市场，是一个发育不完善的市场，××中心城区房地产业难以做大做强做优。
房地产业发展所面临的挑战，对我市地方税收增长造成很大影响。一是税源不稳定。由于受国家宏观政策调控等诸多因素的影响，××中心城区房地产业未来发展形势不确定，由此带来房地产税源不稳定。二是抗风险能力差。近三年来，地方税收的高速增长是建立在房地产业税收过快增长之上的增长，20**年××中心城区房地产对地方税收增收的贡献率达到65.3%，房地产税收占地税总收入比例达到27.4%，加上高度关联的建筑安装业税收，比例高达65%以上。一旦房地产业出现较大的波动，地税收入乃至整个财政收入就可能会陷入困境。今年1-10月，××中心城区房地产税收仅增长10.8％，对地方税收增收的贡献率仅为16.1％，拉动地方税收增长2.8个百分点，大大低于前两年，致使××中心城区地方税收增速由20**年的21.2％放缓到今年的17.5％。三是征管难度加大。随着二手房交易的扩大，相关部门如果不严格控管，二手房交易的税收管理难度将进一步加大，同时，房地产企业土地使用税征收难以到位等。
三、几点建议
为实现××中心城区房地产业健康发展，促进地方税收持续、快速、稳定增长，我们要积极规避风险，做到培植税源、巩固税源、实现税源相结合。
建议一：扭牢经济发展“牛鼻子”，培植新的地方税源。经济决定税收，经济发展是地方税收增收的力量源泉。要不断加速扩张经济总量，优化产业结构，进而培植稳定、可靠的地方税收税源，降低地方税收对房地产业税收的依赖程度，减少地方税收风险。首先，要加快工业经济发展，促进工业税收快速增长。要进一步改善投资环境，加大招商引资力度，通过“推出优质项目、创造优良环境”来引进××境外的战略投资伙伴；要改变过去“重项目、轻税源”的观念，把有没有税收贡献、贡献大小作为衡量招商引资成效的重要标准，力求招引项目税收贡献最大化。其次，要大力发展第三产业，提高第三产业税收份额。第三产业地方税收含量高，把第三产业当作地方税收的主体税源加以培植，能促进地方税收持续稳定增长。为此，要继续加快发展交通运输业、金融保险业、饮食和住宿业等传统行业的发展；要重点扶持法律咨询、中介服务等新兴行业的发展；要着力发展文化、旅游、体育产业，培植休闲旅游产业，促进休闲服务健康发展。最后，要加速重点企业发展，做大做强支柱税源。推行扶优扶强策略，对市场份额大、销售形势好的企业，在信贷、贴息、土地等方面实行重点倾斜政策，增强企业资本运作能力和市场开拓能力。大力引进战略投资者，实施投大靠强，推进开放式重组，不断扩大企业规模，提高企业竞争力。
建议二：把住土地供应“总闸门”，促进房地产业健康发展。只有房地产业健康发展，房地产税收才能稳定增长，地方税源才能更加稳定可靠。一方面，要把好土地供应“总闸门”，促进房地产开发有序进行。土地供应是房地产开发的“总闸门”，对房地产业健康发展起着至关重要的作用。相关资料显示，××中心城区尚有未开发的土地8000多亩，其中政府掌控的有6000多亩。由于土地供应的不尽合理，这些尚未开发的积压土地，不但没有形成财富，反而成为政府的包袱。为此，政府应立足高起点规划、高品位开发、高标准建设、高效益经营，强力推进房地产业稳定发展。要进一步完善城镇土地储备、开发、经营机制，规范土地交易有形市场，加强对土地一级市场的管理；加大对土地供应的调控力度，实行灵活的土地供应方式，实现土地资源最大效益的优势配置；在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当提高居住用地在土地供应中的比例；严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为；加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。另一方面，要做强住房消费“助推器”，开拓房地产业消费市场。要完善户籍和流通人口管理办法，加快农村人口向城镇有序转移，做旺××中心城区人气；适应××中心城“江南生态休闲城市”的定位要求，建设分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房；适当开发高档楼盘，满足城区白领精英的住房需求，从而多方式、多层次、多渠道满足城镇居民的住房需求，拓宽房地产消费市场。
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