2005年中级经济师《房地产经济专业知识与实务》试题及答案
a.中介机构只收取佣金
b.房地产开发商对项目开发管理力度较小
c.中介机构收入相对较少
d.中介机构经营风险较大
e.房地产售价较低
76.采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（ ）综合确定。
a.开发商的资质等级
b.开发项目的成本
c.房地产投资的风险
d.房地产买受者的经济实力
e.行业平均利润水平
77.解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有（ ）等优点。
a.客观性
b.专业性
c.灵活性
d.经济性
e 自愿性
78.物业服务成本包括（ ）等。
a.物业管理人员工资、福利费
b.清洁绿化费用
c.物业共用部位、共用设施设备的小修费用
d.物业共用部位、共用设施设备的中修费用
e 物业共用部位、共用设施设备专项维修基金
79.房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有（ ）
a.证券化
b.安全性
c.多样性
d.短期性
e 政策性
80.房地产证券化具有（ ）等特点。
a.动产化
b.细分化
c.流动化
d.规模化
e.风险分散化
三、案例分析题。（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
（一）某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据：
根据题意，回答下列问题：
81.设计市场调研方案时遵循的基本原则有（ ）
a.可操作性
b.替化性
c.指向性
d.指导性
82.根据上调研结果可知，年龄在26～45岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为（ ）
a.95%
b.75.75%
c.61.8%
d.60.14%
83.从上数据可以得出的结论是（ ）
a.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系
b.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系
c.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系
d.年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系
84.该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是（ ）
a.年收入平均数计算不正确
b.抽样中对老年人赋予权重不足
c.询问地点选择不当
d.询问对象受教育程度不高
（二）某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费10万元，建造费用为300万元，一年建成。投入流动资金50万元经营，经测算，每年经营净收入100万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元，基准收益为10%.
根据题意，回答下列问题：
85.该新建旅馆项目的初始投现金流量为（ ）万元。
a.225
b.300
c.350
d.360
86.该项目采用净现值指标对投资进行评估，其主要优点是（ ）
a.考虑了基准收益率
b.能显示投资获利数额的大小
c.再投资利润高于基准收益率
d.考虑了资金的时间价值
87.该项目经营到第五年末的净现值为（ ）万元。
a.-10.33
b.-8.83
c.41.17
d.79.08
88.若该项目在第五年末出售，购买者要求20%的年收益率，则售了最高可达（ ）
a.375
b.450
c.500
d.550
89.该项目的终结现金流量为（ ）万元。
a.40
b.90
c.130
d.180
（三）某房地产开发公司在开发住宅小区项目时，由于自身资金不足，对贷款的依赖程度相当大，导致开发公司陷入清偿危机。
根据题意，回答下列问题：
90.该公司遭遇的风险称为（ ）风险。
a.商业 b.金融
c.购买力
d.变现
91.此类风险使房地产投资者遭受（ ）
a.货币贬值
b.银行催还货款
c.抵押品赎回权的威胁
d.房地产商品难以脱手
92.降低此类风险的对策有（ ）等。
a.加强项目的经营管理
b.把握国家金融政策
c.操纵现金流量
d.预期货款利率变化
（四）某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元；经营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。
根据题意，回答下列问题：
93.该项目的可变成本为（ ）元/平方米。
a.820
b.1015.24
c.1125.78
d.1295.78
94.该项目的保本开发面积是（ ）平方米。
a.3499.40
b.499.40
c.3494.40
d.3999.40
95.实现利润220万元的开发面积是（ ）平方米。
a.5503.58
b.4503.58
c.5600
d.3503.58
96.盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（ ）表示。
a.销售量
b.销售额
c.利润率
d.生产能力利用率
（五）2005年4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了a地块40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在a地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押货款。2005年7月，该公司与某银行签订了抵押货款合同，货款金额为5000万元人民币、货款期限15年、货款年利率4.8%，还款方式为按月等额还款。