房地产策划模式比较及全程策划内涵

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（3）建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米8500—9000港元左右。商场首层均价宜在每平方米21000—25000港元左右（指整个商场已有基本装修和间隔）。 

2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 
1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。 
2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。 
3.目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部分以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。内销房平均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右。考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以40—50平方米为主，并具有较高的实用率。 
4.由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。 
5.随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。因此，开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显得尤其重要，对营销的影响甚大。

二、市场运作模式
1、电子商务运作模式
网上订货-->系统自动查询-->采购系统

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>物流配送系统
2、物流配送运作模式
委托第三方物流公司专业配送，华东地区客户网上定货确认后，即送货上门。
3、医药广场内部运作模式
（1）、超市化医药自选商城
（2）、仓储物流配送基地
4.前期建设
1、一个网站--医药采购网（WWW.YYCG.COM.CN）作为电子商务平台
2、一个公司--上海医药广场华东医药采购中心作为样板医药商城和华东地区的仓储配送中心。
3、多份合同--与多个医药制造商签定代理合同，建立供应关系。
5．公司整体框架
上海医药广场


南京医药广场 杭州医药广场 苏州医药场 ……..


三、市场定位
1、集散地定位
要像浙江义乌、武汉汉正街一样，把上海医药广场华东医药采购中心做成华东地区第一大药品、医疗器械和保健品的集散地。
2、品牌定位
提到买药就想到上海医药广场，就像提到买书就想到上海书城一样，让华东地区的医院、药房、病人牢记其品牌。
3、规模定位
要像家电连锁巨头“国美”“苏宁”一样，年销售额几十个亿并以每年数十家的速度向全国扩张。
4、渠道定位
把上海医药广场华东医药采购中心建成华东地区最大的医药代理和供应商，改变以往药厂--医院或药厂--药房的传统的“单对单”的流通渠道模式，建成医药制造商--华东医药采购中心电子商务平台--医院或药房的“多对一/一对多”的新的渠道模式。

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