房地产策划模式比较及全程策划内涵

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4、地块周围的交通条件 
环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。 
5、配套设施 
(1) 菜市场（略） 
(2) 商店、购物中心（略） 
(3) 小学（略） 
(4) 中学（略） 
(5) 医院（略） 
(6) 体育娱乐场所（略） 
(7) 银行、邮局、酒店（略） 
6、近邻的周边楼盘情况 
见第三段（三）。 

（二）项目地块的优劣势分析 
1、地理条件分析 
就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下： 
S（优势） W（劣势） 
“七能”+交通 景观+拆迁费 
购物 娱乐+银行、邮局 
污染 

O（机会） T（威胁） 
1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况， 直接对手 
在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园 
2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园 
噪音影响。 

从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（T）因素，把握机会（O）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。 
2、环临竞争楼盘对比 
从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。 

（三）结论 
从项目地块性质来看，金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。 
根据SWOT分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。 
综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟项目常规类比土地价值在3500元/平米左右。若结合全程策划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升，则项目单位平均价值可上升至5000元以上。 


◆ 第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判？ 

潜在价值兑现最大化方为成功 
美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数，真把世界上萝卜白菜“做出来了”，才叫真功夫。这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。 
房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说那个发展商将住宅楼卖出了每平方3万元的天价，也不必急于对其钦佩得五体投地。若项目本身的潜在价值是每平方3.5万元，那么该发展商就并非一个高手了。 
相反，假如某地段公认只能盖出3500元每平方的房子，而你却能做到4500元每平方而且卖得不错，才称得上最真正成功。 
那么，如何最大提升项目的价值？如何进行可提升价值的研判？ 
利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须 “从头压挤每一个环节”。如下： 

1、类比土地价值 
如上一节所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，金麒麟地块的单位建筑面积类比价值在3500元左右。 

2、规划能力对土地价值的提升 
现有规划思想的闪光之处： 
A、净化功能，将项目规划为纯住宅。 
B、人车分流。 
C、首层架空，增强视觉通透感。 
D、通过人造景观丰富小区景观层次。 
E、以环芤的质素提升小区品味和档次。 
综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值500-1000元。 

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