房地产策划模式比较及全程策划内涵
10-15 21:46:17
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导读:3、结论 在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素,发展较罗湖区、福田区滞后,到目前,商品住宅价格要比前者低能0-40%。 深圳市中心区的西移,南山区西部建设的加速,为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂,同时为南山区房地产,尤其是商品住宅市场提供了契机。 南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性,这种不平衡性在短期内仍将存在,但随着南山区西部建设的加快,以及发展商的努力,这种不平衡性将日益缩小。 (四)金麒麟项目邻近地段住宅市场分析 1、区位特点:如上(三)2.所述 2、个盘素质 金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料: (1) 佳鹏大厦 A、 位置:深南大道边,在该地块的西南方向。 B、 性质:高层集合型大厦,5层以上是住宅,5层以下为商业用途。 C、 价格:起价5000元/平方米(第5层价),每上升一层加80元/平方米。 其它(略) 3、结论 金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带,是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域,因此在
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3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素,发展较罗湖区、福田区滞后,到目前,商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移,南山区西部建设的加速,为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂,同时为南山区房地产,尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性,这种不平衡性在短期内仍将存在,但随着南山区西部建设的加快,以及发展商的努力,这种不平衡性将日益缩小。
(四)金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点:如上(三)2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料:
(1) 佳鹏大厦
A、 位置:深南大道边,在该地块的西南方向。
B、 性质:高层集合型大厦,5层以上是住宅,5层以下为商业用途。
C、 价格:起价5000元/平方米(第5层价),每上升一层加80元/平方米。
其它(略)
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带,是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域,因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少,且缺乏高素质可比楼盘,楼价普遍较低。
◆ 第四段:如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析?
“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的,关键是要弄明白:这个项目究竟处于哪个层次?好与坏是个说法,要紧的是能否赚钱。
(一)土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下:
1、土地性质综述:
项目面积:约23689平方米,地形整体条件较完备,部分用地上原有厂房建筑,实际上满足“七通”(即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通)条件;除规划中二期工程部分有两个大坑之外,土地绝大部分平整。总之,地块属较理想的建筑用地。
2、地块周围景观
(1) 自然景观
A、前方景观(东方)
该方向上,因有一高压输电线路沿麒麒路架设,使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此,该方向远景虽有景观,但视线不佳;近景虽林中有水,但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
B、后方景观(西方)
后方景观,虽然因紧临的几个小区开发未完成,近景尚为未知数;但远景视线极佳;远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色,稍近处则为玉泉花圃;景色层次分明,就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象,如视点在8层以上,还可看到左后方(西北方)的中山公园的山景。
C、左方景观(北方)(略)
D、右方景观(南方)(略)
(2) 人文、历史景观
A、人文、历史景观(略)
B、历史古迹,人文景观(略)
3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素,发展较罗湖区、福田区滞后,到目前,商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移,南山区西部建设的加速,为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂,同时为南山区房地产,尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性,这种不平衡性在短期内仍将存在,但随着南山区西部建设的加快,以及发展商的努力,这种不平衡性将日益缩小。
(四)金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点:如上(三)2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料:
(1) 佳鹏大厦
A、 位置:深南大道边,在该地块的西南方向。
B、 性质:高层集合型大厦,5层以上是住宅,5层以下为商业用途。
C、 价格:起价5000元/平方米(第5层价),每上升一层加80元/平方米。
其它(略)
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带,是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域,因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少,且缺乏高素质可比楼盘,楼价普遍较低。
◆ 第四段:如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析?
“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的,关键是要弄明白:这个项目究竟处于哪个层次?好与坏是个说法,要紧的是能否赚钱。
(一)土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下:
1、土地性质综述:
项目面积:约23689平方米,地形整体条件较完备,部分用地上原有厂房建筑,实际上满足“七通”(即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通)条件;除规划中二期工程部分有两个大坑之外,土地绝大部分平整。总之,地块属较理想的建筑用地。
2、地块周围景观
(1) 自然景观
A、前方景观(东方)
该方向上,因有一高压输电线路沿麒麒路架设,使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此,该方向远景虽有景观,但视线不佳;近景虽林中有水,但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
B、后方景观(西方)
后方景观,虽然因紧临的几个小区开发未完成,近景尚为未知数;但远景视线极佳;远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色,稍近处则为玉泉花圃;景色层次分明,就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象,如视点在8层以上,还可看到左后方(西北方)的中山公园的山景。
C、左方景观(北方)(略)
D、右方景观(南方)(略)
(2) 人文、历史景观
A、人文、历史景观(略)
B、历史古迹,人文景观(略)
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(3) 景观综述
从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看,东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可,东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣;南方景观视线亦受阻挡;北方景观不佳(变电站、工厂);总之,地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长,东西方向较窄,故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观,消除此弱项。
外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等,直达交通极为方便;且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹,以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。
3、环境、污染情况
(1) 水、空气、土地污染情况:
地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户,工厂的废气、废水的排放,棚户区住户乱抛的废物,使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。
(2) 噪音污染(略)
(3) 社会治安状况(略)
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