房地产策划模式比较及全程策划内涵

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序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注 
1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100 
2 前期工程费 330 52 
3 建安工程费 14012.37 2204 
4 前期费用 350 55 
5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 
6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计 
7 期间费用 2161.62 340 
管理费 80 
财务费用 60 按2000万元贷款,2年期限计 
销售费用 200 
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提 
9 合计 24994.98 3931.5 


◆ 第七段：如何进行财务评定？ 

1、利润预测 
销售平均价格：4660元/平方米 
（入市价格：4300元/平方米） 
（全部销售实现价格：6000元/平方米） 
单位成本：3931.5元/平方米 
可售面积：63577平方米 
销售收入：29245.42元 
税前利润：4250.44元 
税前利润率：4250.44÷24994.98=17% 

2、其他（略） 

◆ 第八段：如何进行项目敏感性分析？ 

1、盈亏平衡点分析 
盈亏平衡分析预测表 
序号 总投资（万元） 金额（万元） 
1 土地费用 6993.47 
2 管理费 508.62 
3 配套费 330 
网球场 70 
绿化小品及环艺 100 
会所 100 
保安监控及围栏 60 
4 固定成本合计 7932.09 
5 单位固定成本（元/平方米） 1231.91 
6 总变动成本 17062.89 
7 单位变动成本（元/平方米） 2683.81 

其中： 
A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本÷（销售单价-单位变动成本） 
=79320900÷（4600-2683.81）=41395.11平米 
B、保本销售额=销售单价×A=19041.75万元 

2、成本变动对利润的影响 
计划平均成本为3931.5元。在销售景观与销售量不变的情况下，单位成本每增加100元，即比计划成本提高2.54%，则利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即单位成本每增加1%，将导致利润减少5.71%。 

3、销售价格变动对利润的影响 
计划平均售价为4600元，若平均售价降低100元，即降低2.17%，在成本不变的情况下，利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即平均售价每降低成本1%，将导致利润减少6.77%。 
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当期市场需求的衡量 
营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。 
一、估计市场总需求 
市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。 
即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额，我们称为最低市场需求。当营销支出高到某一水平时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。 
市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。 
二、估计区域市场需求 
所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。 
（一）市场累加法 
市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购买数量。 
（二）市场因素指数法 
最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。 
三、估计实际销售额与市场占有率 


第三段：房地产项目可行性研究范本 
商住项目可行性研究报告目录 

1.0项目的基本情况 
1.1项目背景 

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