沈阳市物业管理发展现状及趋势展望
（二）20**年9月至今，规范、提升阶段
20**年9月1日，国家《物业管理条例》正式颁布实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这一阶段沈阳市针对物业管理发展历程中的实际情况，重点完善了物业管理的法规体系和规范物业管理活动中各方行为。
1、培育市场，物业管理招投标制度得到规范
以招投标方式选聘物业管理企业，有利于促进公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用；另一方面也促进了物业管理企业提高服务质量。随着改革开放的不断深入，市场竞争观念的增强，物业管理项目实行招投标制度已经成为了物业管理行业发展的必然趋势。围绕建立物业管理市场竞争机制，沈阳市先后组建了物业管理的资深律师组成的法律顾问团；招投标专家库。从而改变了物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面，明确了开发建设单位、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。目前“中街北苑”、“假日兰庭”等118个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。
2、建章立制，完善相关配套政策
物业管理对象涵盖了房产、设备设施、环境，涉及到人与物、人与人的关系，由于关系错综复杂，矛盾纠纷时有发生。对这种复杂的民事关系，如果没有与之相适应的法律法规去规范，势必会引起管理混乱、投诉增加，严重影响广大业主的根本利益，阻碍刚起步的物业管理的健康发展。20**年9月，国家《物业管理条例》颁布实施后，沈阳市就着手进行了地方性法规的建设工作，在学习其他城市的先进立法经验的基础上，结合沈阳市物业管理的实际情况，经过深入调研、广泛征求意见、审慎修改，于20**年1月1日出台了沈阳市第一部物业管理的地方性规章《沈阳市住宅物业管理规定》。《规定》以《物业管理条例》为蓝本，充分考虑了我市物业管理的实际情况，围绕如何提高物业服务和管理水平，改善居民的生活环境，对《物业管理条例》的一些原则性条款，进行细化和本地化，将沈阳市物业管理遇到的问题在《物业管理条例》规定的法制框架内，做了进一步的规范。《规定》的颁布实施，对进一步维护物业市场秩序，规范物业管理活动，推动物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。同时，为进一步规范沈阳市的物业管理市场，提高物业管理水平，结合沈阳市物业管理存在的实际问题，还制定出台了《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》、《沈阳市物业管理企业诚信经营考核暂行办法》、《沈阳市住宅小区物业经理执业信用考核暂行办法》和《加强业主大会、业主委员会组建工作实施意见》等规范性文件，进一步规范了物业管理市场。
3、规范运作，提高企业服务质量
针对目前物业管理工作中的实际情况，先后开展了“一个清理、两个整顿”、“规范物业管理排查”等活动，全市排查出的住宅小区235件物业管理问题和112件开发建设遗留问题，并对存在问题较为严重的住宅小区或物业管理企业限期整改，建立整改档案，整改后逐一消号。同时，按照《沈阳市物业管理企业诚信经营考核暂行办法》和《沈阳市住宅小区经理执业信用考核暂行办法》及考核标准，抓好对全市物业管理企业和项目经理的考核工作，采取定期和日常考核相结合的方式，定期考核物业企业每半年一次、经理人每季度考核一次。考核工作以街道、社区为主，市、区房产局做好监督指导，并将考核结果在物业网上公布。另外，建立健全物业管理的准入、退出机制，严格物业管理企业的资质审查和年检，存在问题的及时责令其整改，问题严重的取消其资质。制定出台《物业管理企业中途退出管理项目的有关规定》，严格退出程序和移交手续，杜绝随意弃管现象的发生，维护业主的合法权益，提高服务质量。
4、以人为本，提升从业人员素质
几年来，沈阳物业管理协会与国家建设部物业管理培训中心联合举办了十三期物业管理人员岗位培训班，有12000余名物业管理企业经理和工作人员参加了培训，其中20**年为做好《条例》的贯彻落实，增办了一期学习《条例》培训班。通过培训，不仅解决了物管企业从业人员上岗资格问题，而且大大提高了从业人员的业务素质，有利于企业建设一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，推动物业管理的技术进步，提高技术含量和服务水平，推进物业管理行业的可持续性发展。为适应市场专业化的需求提供了有效保证，使全市物业管理工作质量逐步得到提高。