2017年中级经济师《房地产》模拟题（1）
74、 某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为( )万元.(2004年试题)
A．964．4
B．977．9
C．1000
D．3500
标准答案：a
解 析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不变的公式计算.
75、 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为( )。(2004年试题)
A．净收益
B．实际收人
C．纯收入
D．有效毛收入
标准答案：d
解 析：有效毛收入，是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
76、 某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15％出租．则年租赁净收入应为( )万元。(2004年试题)
A．2．0 B．2．5 C .3．0 D．3．5
标准答案：c
解 析：采用收益法,按收益年限无限其他因素不变的公式计算.
77、 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ）(2005年试题)
A.投资风险较大
B.利率较低
C.收益较小
D.收益较稳定
标准答案：a
解 析：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
78、 熟地价值=开发完成后的房地产价值一( )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。(2004年试题)
A．将生地开发成熟地的成本
B．由生地建成房屋的开发成本
C．由毛地建成房屋的开发成本
D．由熟地建成房屋的开发成本
标准答案：d
解 析：求熟地价值的公式为熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。
79、 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。(2005年试题)
A.成本法
B.收益法
C.投资法
D.假设开发法
标准答案：d
解 析：假设开发法适用于评估:具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
80、 在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。(2005年试题)
A.取得估价对象
B.估价对象建成
C.估价对象开始施工
D.估价对象开始租售
标准答案：a
解 析：在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期
81、 房地产市场营销包括房地产商品和( )的营销。
A．产权
B．价格
C．服务
D．财务
标准答案：c
解 析：房地产市场营销不只是房地产商品的营销，包括信息服务在内的营销服务已经成为其重要组成部分。
82、 现代房地产市场营销是( )的职责和业务。
A．企业销售部门
B．营销主管部门
C．销售和财务部门
D．整个企业
标准答案：d
解 析：现代房地产市场营销不是简单的销售部门或者营销管理部门的业务和职责，而是一个系统的、涉及产品支持、财务支持、人力资源管理、成本控制等企业各部门、生产经营各环节的有机整体。
83、 在增量房地产市场上，房地产定价主要方式是( )。
A，政府定价
B．开发企业主导定价
C．双方协商议价
D．买方主导定价
标准答案：c
解 析：在增量房地产市场上，房地产定价主要方式是双方协商议价
84、 在市场营销指导思想上，最早的观念是( )。
A．生产观念
B．推销观念
C．市场营销观念
D．社会营销观念
标准答案：a
解 析：20世纪20年代以前，指导企业生产经营活动的是“生产观点”。
85、 现阶段，房地产开发企业市场营销工作中，委托代理机构完成的主要是( )。
A．产品定位
B．营销战略制定
C．房地产租售
D．施工管理
标准答案：c
解 析：现阶段，房地产市场营销代理主要是代理租售(包括销售策划)。
86、 甲房地产公司委托乙代理机构代理租售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是( )。
A．甲和乙
B．甲和丙
C．乙和丙
D．甲乙丙
标准答案：b
解 析：房地产代理具有基本特征。代理人必须以被代理人的名义实施民事行为
87、 根据代理的法律特征，代理房地产租售时，房地产价格的确定方法是( )。
A．由委托方确定，受托方不得变更
B．由受托方自主确定
C．由受托方确定并报委托方批准
D．委托方确定价格界限，受托方在其范围内确定
标准答案：d
解 析：代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示。如在委托方授权定价范围内，房地产代理机构可以与潜在客户进行价格协商。
88、 委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单的代理方式是( )。
A．多家代理
B．独家代理
C．共同代理
D．参与代理
标准答案：b
解 析：独家代理，委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，房地产开发经营企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。
89、 在房地产租售代理的各种方式中，委托人与代理人没有直接关系的代理方式是( )。
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