征地制度改革：实地调查与改革建议
一、公共目的的界定
年夜年夜都国家都划定国家征用土地的权力仅限于公共目的需要。进行这种限制的理由，是国家不应该使用其强年夜的土地特权从某些私人手中征用土地来为另一些私人谋取益处，而是应该仅在惠及全社会的公共目的之下才动用这一土地特权。
一般说来，关于国家强制征地的法令有三种体例来界说公共目的：（1）国家只能因公共目的而征地的一般原则；（2）列出可以界说为公共目的的具体公共用途；（3）两者连系使用。一般原则体例只声名征用的土地必需用于公共用途这一原则，这种体例授与国家行政机构极年夜的**裁量权，也授与国家司法机构极年夜的法令诠释权，它可以确定某种特定用途是否合适公共需要的性质。
列举法明晰划定只能对如黉舍、公路和政府办公楼等公共目的征用土地。一般说来，与一般原则法对比，列举法极年夜地限制了行政和司法部门的**裁量权。列举可所以排他性列举或包容性列举。排他性列举是列举出所有公共目的，在此之外国家不得行使其征地权力。
而包容性列举则是把列出的公共目的名单和一般原则连系使用，若是征地目的属于这一名单或合适这一一般原则，国家便可以征地。
中国今朝使用的是一般原则体例，划定国家可因公共益处征地，但没有划定因公家益处征地的规模②「宪法划定国家有权因公共益处需要进行征地。1998年《土地打点法》重申了宪法的这一划定，但没有界定哪些用途属于公共益处。该法的实施细也没有对之给以具体声名。这样，国家机关在措置哪些情形属于公共益处这个问题上拥有完全的**裁量权。」。
中国现行的征地法令轨制还划定，除少许破例，所有非农用地都必需使用国有土地。若是打算农转非的土地属农村集体所有，则必需经由过程必然轨范先把所有权转为国有，即征地。在这种征地轨制下，国家不仅可以因"公共益处"征用农人的土地，而且还可以征用土地用于其他所有非公共用途。因为现有的法令轨制禁止将集体所有的土地直接转为非农业的商业用途，任何用于商业用途的农地必需经由国家征地将农地转为国家所有。因为对"公共益处的需要"没有明晰的界说，再加上国家在土地农转非上的垄断地位，使国家的征地中有很年夜一部门是因营利性的商业目的征地。
这也是我们比来在实地查询拜访中发现的现实情形。在我们走访的17村子中，共有34起土地征用，其中18起是用于房地产、加油站、采石场和工业行动措施等商业用途。在残剩的16起总的说来属于公共用途的征地中，良多是同时具有商业和公共行动措施培植的"双重用途".例如，安徽省的一个村子中有10亩土地于1997年被征来培植黉舍。黉舍建成后，该黉舍又将一部门建筑物作为店肆出租给良多商铺的老板，每32平方米的店肆每月收取100多元房钱。
中国土地征用轨制更始的第一步，就是要将国家征用土地的权力有用地限制在具体的"公共益处"上。在这种系统体例下，至关主要的是，国家必需继续严酷拟定严酷的法令和切实实施法令，从而确保土地农转非合恰政府的土地操作规划和防止农地过于流失踪。从中国的功令现实和中国的年夜陆法系传统来看，最好的体例是在政策和法令中明晰具体地列出可以动用征地权力的"公共益处".尽管这样的列举几乎搜罗所有可能的"公共益处"，但必定还会有一些破例。是以，列举应该是包容性列举，而不应该是排他性列举，同时划定任何具体列举之外的土地征用必需由国务院核准。
二、征地抵偿
中国当前的土地征用轨制，存在两个分歧但互有联系的抵偿问题。一是征地的抵偿尺度，二是作为土地所有者的集体与拥有30年土地使用权的农户之间若何分配土地抵偿费。对这两个问题的切磋不仅合用于国家征地的情形，而且也合用于今朝在一些地域试点的集体培植用地流转。
1.抵偿费。年夜年夜都国家的征地法令都对抵偿水平做了象"公允的市场价"或"合理抵偿"这类宽泛的界说。在年夜年夜都邑场经济国家中"，合理抵偿"界说为生意双方愿意接管的价钱。在中国的喷香港出格行政区，抵偿尺度为"财富征收当日被征用财富的公开市场价".按照喷香港土地打点署的划定，确定被征用财富的公开市场价值的基本是"征地当日统一地域同类财富的市场生意证据。评估过程搜罗斗劲被征用的财富和同类财富的市场生意价，而且要按照如位置、情形、建筑状况……（以及建筑地址土地的其他身分）……生意日期等各类身分进行需要的调整。"