土地制度改革的几个问题

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    第三， 农村集体土地是不是可以直接进入建筑等用地市场
    若是土地所有轨制进行改良的更始，则需要谈判的一个问题是，农村集体土地是不是可以不经由过程国家征用，直接进入培植和各类用地市场？现实上，今朝的良多乡镇企业用地，农村开发住房用地，有的乡镇已经被城市培植所包容，这些企业没有经由过程征用轨范已经用地多年，若将其改为国有用地，让企业和住户再交一次出让金，现实是不现实的。对于农村耕地等集体用地，若何进入培植用地市场，有着两种定见：一是农村集体用地必需先征用为国有土地，再由政府出让给用地商。二是农村集体土地可以直接进入培植市场，用不着先征用为国有土地，再由政府进行出让。我认为，先征用为国有土地，再出让给用地商的体例是违反宪法两种土地所有制精神的做法。既然集体土地和国有土地是两种土地所有制，那么集体为什么不能直接出售和出租自己的所有物－土地呢？好比，农村集体若是要出售自己出产的粮食，是不是先要由政府收购，再由政府卖给用粮者呢？是以，我认为，从所有权的法理上讲，要么将农村土地全数收归国有，国家可以收购其年期使用权，再将使用权出让给其他使用者；或者让农村集体土地直接进入培植用地市场，政府不理当再在中心干与生意。此刻的问题是，虽然农村土地属于集体所有，可是，政府从集体征用后，再卖给用地商，一般是将征用价钱压得较低，出让价钱又较高，政府在中心赚了很年夜一笔钱，有的城市政府倒卖倒买土地所赚的钱成为城市的第二财政。若是是这样，还不如将农村土地全数国有，政府的这种操作体例还名正言顺一些。若是不能国有，则农村的集体土地应该可以直接进入用地市场。
    第四， 土地若何生意和价钱若何确定
    土地的生意理当经由过程市场来分配，出价最高的，理当是土地的受让者。而价钱理当由供求来抉择，需求出格兴旺地段的土地，价钱就理当高一些，而需求不旺地段的土地价钱就理当低一些，而不理当由政府独霸土地价钱。土地的出租，也理当由市场来确定。政府不理当干与干与土地出租市场的租价水平。
    政府需要做的工作是，对土地价钱和出租房钱水平较高的，征收土地生意和出租增值税，否则土地卖者和出租者就获得需求过旺形成的暴利。关头是，土地的生意不能一对一协商，而是要公开透明竞争，只要土地买家是理性的，竞争价钱是市场最合理的价钱。可是，土地出租则要区别看待，主若是土地产权明晰的前提下，土地所有者和使用权所有者，以其收入最年夜化来出租土地，在多个需求者出价的情形下选择的租用者，出租价钱就是合理的。可是，不解除农村土地集体所有时，村长为了自己的私利，将土地低价出售或者出租给用地者浸染，从中谋取自己的益处。是以，若是农村土地不能国有化的情形下，村平易近公开看管，长短常需要的。
    第五， 土地在宏不美观上若何打点
    1994年的宏不美观调控，实施了土地和信贷双紧的政策，这在非凡情形下，不失踪为一种宏不美观调控的行动。可是，只要实施市场经济系统体例，在任何国家里，土地部门不能成为宏不美观打点部门。因为土地是一种出产要素，它要象资金、劳动、原材料等一样跟着市场的调节而**在用地企业和其他用地者之间设置装备摆设，不成能高度集中打点起来。
    土地的宏不美观打点最首要的有这样两项。
    首先，立法部门拟定合乎市场经济系统体例的土地打点法，其关头内容为：土地的产权和持久使用产权要确定清楚，土地的产权不能随意被损害，出格是界定清楚国家、集体、农人、企业和城镇居平易近在土处所面各自所有和使用的权益；而且确定土地生意和出租的轨则，不能暗箱操作和漆黑出租，从中投契；还要确定国家对土地的有关打点和收取增值部门的权力。
    其次，在土地轨制理顺后，土地要重规划和监管，轻土地供给的审批。各级政府先是要规划土地的使用标的目的，出格是城市的土地要规划功能分区，不能随意乱建；可是，在规划使用的规模内，土地的供给者和需要者，可以对土地**卖买和出租，持久看国家不再对每一块土地进行用地的审批；然而，对土地的使用情形要进行监管，主若是防止和更正土地使用用途不合适河山规划和城市规划，土地生意暗箱操作，土地蒙受重年夜污染等。

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